Droit rural Le preneur peut-il ceder son bail rural ?
Le statut du fermage interdit au preneur de céder son bail rural (article L 411-35 du Code rural), peu importe que le preneur n’en retire aucune contrepartie. Si le preneur va outre cette interdiction, il encourt la résiliation de son bail et la cession est nulle. Explications de la Selarl.
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Les exceptions a l'incessibilite du bail dans le cadre familial
La cession du bail est possible avec l'accord du bailleur ou l'autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux dans deux situations :
• La cession au conjoint du preneur participant à l'exploitation,
• La cession aux descendants majeurs du preneur.
Mais ces deux seules exceptions ne permettent pas la transmission d'une exploitation de façon globale hors du cadre familial. Ce qui conduit inévitablement au démantèlement des exploitations agricoles en l'absence de successeur familial.
Afin d'éviter d'aboutir à une telle situation, la loi d'orientation agricole élargit la possibilité de céder le bail rural en dehors du cadre familial.
Une nouvelle possibilite de cession hors du cadre familial
Depuis le 7 janvier 2006, il est possible de conclure un bail rural cessible hors du cadre familial
Tout bail n'est pas cessible
Le bail ne sera cessible qu'à la condition d'être en la forme authentique (devant notaire), pour une durée d'au moins 18 ans ; et à la condition de mentionner la volonté des parties de se placer sous les dispositions du « bail cessible ».
Le projet de cession du bail devra être notifié au bailleur, préalablement, par lettre recommandée avec accusé de réception avec indication du nom du cessionnaire pressenti et la date de la cession projetée. Le bailleur dispose d'un droit d'opposition devant le tribunal paritaire des baux ruraux s'il justifie d'un motif légitime.
Les particularités du bail cessible
Le loyer du bail cessible pourra être supérieur de 50 % à un loyer classique.
Ce nouveau bail est renouvelable par période de cinq ans au moins si un congé n'a pas été signifié par acte extrajudiciaire par l'une des parties 18 ans au moins avant son terme.
Les possibilités de mettre fin au bail sont élargies puisqu'un seul défaut de paiement du loyer et des charges justifie la résiliation du bail, après une mise en demeure par acte extrajudiciaire restée infructueuse pendant trois mois. Le preneur disposera toutefois dans cette hypothèse d'un recours devant le juge pour obtenir des délais de paiement.
Enfin, le bail rural cessible bénéficie du même régime fiscal que le bail rural à long terme, savoir en outre, une exonération de la taxe de publicité foncière, une exonération partielle des droits de succession et de donation, une exonération de l'impôt de solidarité sur la fortune, …
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